• 国際事業開発オフィサー

  • Mitsuhiro Yamazaki

  • INTERVIEW

  • Writer Tsubo

  • Photographer Tsubo, Fumiko

  • Editor Ryoma

伝播させる、創造都市の熱望【第1部】全米一住みたい街での挑戦

昨年ダイジェスト版を掲載した、Portland Development Commission(ポートランド市開発局:以下PDC)の山崎満広さんの記事。今回はダイジェスト版での第1部、PDCでの仕事についてお聞きしたお話をフルバージョンで紹介します。

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オレゴン州、ポートランドは理想的な創造都市として世界中から注目されている。計画的な街の開発の鍵となっているPDCで山崎氏は唯一の日本人職員ながら国際事業開発オフィサーとして働いている。

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1958年の発足以来、PDCはポートランドの都市政策を進めてきた。特に1970年代からは自然と共に発展する「持続可能な街づくり」を目指し、いわばポートランドが今日までの成長を見せる中でなくてはならなかった組織である。世界から注目されるその組織には大きなビジョンがある。

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Nそれではまず、PDCではどんな仕事があって、山崎さんはその中でどのようなお仕事をされているんでしょうか?

MitsuPDCの仕事は大きく分けると

1. ファイナンシャルチーム
2. ダウンタウンの再開発を主な仕事とするセントラルシティ開発チーム
3. ネイバーフッド(中心地以外)開発チーム
4. 経済・産業開発チーム

の4つの部門に分かれていています。1ファイナンシャルチームはPDCの主な財源であるTIF(※1:Tax Increment Financing )を使って実際の土地の売買や財源の管理を行っていて、2セントラルシティ開発チーム3ネイバーフッド開発チームはそれぞれの地域の開発、そして僕の所属する4経済・産業開発チームは産業開発戦略を立てて実行したり、各分野の企業を誘致をしたりしていて、それぞれの部門が5年単位で計画を進めています。

僕ら経済 産業開発チームは「アスレチック・アウトドア産業」、「金属加工産業」、「ソフトウェア産業」、「クリーンテクノロジー産業」の4つの分野に専門の担当者がいて、その分野の企業同士を繋げたり、拡張の支援をしたりします。また、それとは別に僕みたいに全体の輸出支援や投資誘致などを担当する国際事業開発や起業家の支援を専門とするアントレプレナーシップ担当者がいます。

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Nポートランドの特徴は計画的な街の開発ですが、新規開発案件をディベロッパー(不動産開発業者)やアントレプレナー(起業家)が何か案件を持ち込んで来た場合、PDCを通して開発を進めていくんですか。

Mitsuいいえ、全部が全部PDCが携わっているわけではなくて、都市の再生特区URA(Urban Renewal Area)っていうのが市内に18カ所くらいあって、PDCがそれ以外に資金(TIF)を使って何か建てるってことはあまりしないんですよ。だからURAの外で企業が空いている土地に建物を建てますと言って、きちんと市の許可を取れば全然建てられるんです。ただURA内の場合は「お店の開業のためインフラ直してもらおう」とか「店構えをよくしたい」という話になると、PDCからある程度TIFを使って助成金や低金利のローンを提供したりします。お金に困った、困らない関係なく、一律再生特区に入っている人たちに僕らは積極的にお金を貸し出すんです。特に建物の玄関や道に面した窓を直して、中心地や再生特区内で建物の一階のデザインが改善されるのであれば、地権者やテナントがお金に困っている、困ってない関係なく出します。

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N特区内で事業を起こそうとする人も多いと思いますが、PDCで特に注意して確かめているポイントはどこかありますか?

Mitsuはい、PDCの大きなビジョンは「世界で一番住みやすい、経済機会が平等に与えられるまちづくり」なので、再生特区という地理上の部分と4つの産業分野の両方を見ることをベースに、それ以外に主に4つレンズがあって、

1. マイノリティかどうか
2. ローンの場合は銀行と同じで担保になるものはあるのか
3. ビジネスプランはあるのか
4. 雇用を生むかどうか

を見ています。

Nまちづくりの最先端を行く街で、その中心にあると言ってもいいPDCではどんな人が働いているんですか?

PDCは多様なバックグラウンドを持つプロの集団です。PDCでは5年ごとに作る戦略計画は作った人間が実行しないといけないという認識があります。つまり、職員のほとんどが戦略を作り目標を立てるプロセスに参加していて、自分たちでその目標を達成しなくてならない。迅速かつ正確な判断や意思決定って、いくら有名な大学を出ていても実践経験がないと難しいのです。だからその道のプロが大勢集まっているんです。プロフェッショナルを雇わないと仕事が進まない。日本の大企業の様に研修期間を設けて、丁寧に仕事の内容を教える時間はまず無いですね。雇われたその日から職務を任されるので、分からない事は上司や同僚にききながらやるしかないです。2000年頃の最盛期は250人程いた職員も現在では87名、TIFの予算の縮小に合わせて少数精鋭、採用もかなり厳しいです。僕も大変でした。(第2部参照)

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Nなるほど、かなり狭き門なんですね。5年毎に戦略計画は作られるとのことでしたが、これからの5年で一番ホットなエリアはどこでしょうか。

Mitsuどこが上手くいくっていうのは一概には言えないですけど、どこにPDCが一番お金を使うかっていうのはいえますね。例えば「オールドタウン・チャイナタウン(Oldtown/China Town)」や「レンツ(Lents)」などです。そこはもう間違いなしです。ディベロッパーと一緒にお金を使って何かを建てましょうって計画が幾つも出ています。その2つのエリア。でもっと大きな話で街全体がこれからここに勢いをもっていこうとしているのが僕らは「イノベーションコクアドラント(Innovation quadrant)」と呼んでいるんですけど、OHSU(オレゴン健康科学大学)のロープウェイの下の基地の辺り。過去5年から次の5年までで莫大なお金があそこに集まってくる。そのうちの一部が大学のキャンパスであったり、新しい橋であったり、レールカーであったり、医療施設であったりって産業も住宅もいろいろとね。お金があそこに集中して集まるからホットスポットだと思いますよ。

写真7

Nエリアの中でオールドタウン・チャイナタウンの名前が上がったと思います、現在そのエリアには多くのホームレスの方がいると思いますが、今後開発していく中でそうした人たちはどこに流れて行くと考えていますか?

Mitsu基本的には彼らにご飯を出したりケアしたりする施設がオールドチャイナタウンに集中しているから、多いだけなんですよ。それでそういった施設がそのまま残るのであれば続くと思う。ただあそこには以前、キャンプあったんですが、そこはもうなくなっていて、そうしたキャンプできる場所やケア施設も街が綺麗になればなるほど地価が上がって移転を迫られる可能性があがります。そうすると彼らとしても自主的に他の地域に移動する可能性もある。ずっと残る施設もあるとは思います。教会とかは潤沢な財源があれば残るだろうし、そういう人たちが頑固としてその地域に残りたいということであれば、地域コミュニティのパートナーとして一緒に再開発を続けることになるでしょう。

N開発の中で異なる団体の方々とはどのように話し合っているのでしょうか。

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Mitsu開発の話が始まったら、その地区の人はもちろん、その周りの地区に建物を持っていたり、住んでいたり、働いている人みんながそのテーブルに集まるわけですよ。そこで対象地区の地図を広げて「この地区を再開発する上で、あなた達の生活を改善するために必要なもの、欲しいものは何でしょうか。ポートランド市は町としてこういうビジョンがあって、この地域はこういう方向で再開発の計画があって。PDCとしてはこの地区でこういう目標を持っていて、こういう事業者が集まってきて、こういうことをしようとしていますよ。またこれだけの予算があります。どんなことをするべきでしょう。」と彼らの意見を聞いてそれをアーバンデザイナー(都市計画の専門家)が地図上に絵に描いていくのです。そうすると駐車場とか公園とかゴミ箱がどの街区の角に欲しいとか、結構細かい意見が上がってきます。それでたくさんの意見が地図上に視覚化された後に、今度はもっと広域の地図を見ながら、すでにある周辺の地域の計画とのすり合わせをするんです。そして例えば「ここに高層マンションを建てて、残りの小さな空き地を緑化するのであれば、隣の地区のマンションの緑地計画と合わせて公園にしましょう。」となるかもしれない。そうすると、市の公園課とPDCの予算で公園がつくられ、そのマンションの住民だけのためではなく市民のための公園ができる。といった感じでいろいろな融通をきかせるわけです。

NPDCが個人レベルの人たちの話をちゃんと吸い上げてくれるっていうのは、この街の開発のためにはいいことですね。

MitsuPDCだけがってことではなく、この町ではみんながそうしてるんです。URA内の再開発の中ではPDCが率先してやるんだけど、それ以外のところでも都市計画局やディベロッパーもちゃんとファシリテーターを雇って多様な地権者の話をうまくまとめないといけないんです。そうしてまとまったものがマスタープランになって、建設許可を取るときの核になるので、誰もがやらないといけない。ポートランドが珍しいのはそれが条例になっていて、住民をはじめとする多くの地権者の意見を聞いてデザインしないといけないことになっていることです。だから必ずその地域のみんなの意見を聞き入れ、その特徴が出る仕組みになっています。そうすれば万事上手くいくとは言えないですけど、これを必ずやることによって出来上がった開発は地域の人が誇りを持ったり、長い間愛されて使われるようになったりはしますね。デベロッパーとしてもPDCとしてせっかく何かを建てるんだったら地域の住民や事業者に気に入られるものを建てたいというスタンスでいて、そのためにいろいろな人々のアイディアを取り入れようとやっています。

Nみんなの個性が強い街だからこそそれをまとめるのは大変じゃないですか?

Mitsuそうですね。でももちろん上手くいかなかったプロジェクトもいっぱいあります。だからこの街だってもっと大きくなってもおかしくないんだけど、何らかの制限や政治、人々からの反対によって失敗したプロジェクトもいくつもあって今の状態になっているんです。

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Nなるほど、ちなみに一番大きく失敗したプロジェクトは何がありましたか?

Mitsu最近ではないですけど2012年にオレゴンサステナビリティセンター(OSC)っていう国や州の助成金はもちろん、PDCもたくさんのTIFを投入して最新のクリーンテクノロジーを駆使した環境建物を建てるプロジェクトがありました。何社かディベロッパーも集まって世界で一番のグリーンなプロジェクトをやろうとして、日本の企業からも大きなソーラーパネルを寄付してもらったり、とにかくたくさんのお金が集めてやろうとしたんだけど、テナントで入るはずだった大学や企業が不景気で資金不足になったりして上手くいかなかったことがありました。もちろんそのデザインに至るまでに2~3年くらい市民、デベロッパー、環境エンジニア、建築家、アーバンデザイナーなどと一緒にデザインをしてきたわけですよ。土地も準備されて、デザインもほとんど完成近くまでやったのですが全部こけました。最後は絵だけが残っている状態で、今はもう何も動いていません。タイミングが悪かったですね。

写真A

逆に住民反対で開発が起こらなかったのはハーバードライブの拡張工事ですね。今ではトムマッコールウォーターフロントパークというウィラメット川沿いの公園になってますね。あの計画はトップダウンで連邦政府が全米でハイウェイのネットワークを強化しようと計画をして、デザインまで出来ていて、予算も確保されていたわけですよ。でも当時の州知事トム・マッコールが立ち上げた市民の委員会によって反対運動が起こって、拡張どころかその時すでにあったハイウェイを撤去して公園に作り変えてしまったんです。すばらしいサクセスストーリーだけど連邦政府のプロジェクトマネージャーにとっては悪夢のような出来事だったと思います。今はそこまで酷い話はないけど、小さなものであれば有名な企業が誘致の際に住民の反対で拡張を断念するみたいな話は今でもありますよ。

Nやはり成功の裏に大きな失敗もあるんですね。都市成長境界線は北のほうだとバンクーバーからはワシントンということもあり触れないと思います。ただ東の方はポートランドの中心地に住めなくなった人が流れていっているという話もあると思うんですが、境界線外の地区でPDCが何かやったりとかいうことはありますか?

Mitsu僕らの再生特区(Urban Renewal Area)に入ってない場合だと優先的にお金を建物などに使えないんですが、ダウンタウン以外の地域の再開発ももちろん手掛けていてます。SE 82nd沿いのDivision とPowellの間の界隈をジェイドディストリクト(Jade District)って呼んでいるんですが、そこにはアジア系のお店や団体が集まっているんです。その地域を活性化させるためにAPANO(Asia Pacific American Network of Oregon)と協力して、地域のブランディングや起業や小企業の支援などもしています。そこから少し南下するとレンツ(Lents)という地域があって、その地域には多くのヒスパニックがすんでいるのですが、ハシエンダ(Hacienda CDC)というヒスパニックのNPOと協力して、メルカドというヒスパニック向けのマーケットを建てる支援をするなどいろんなことをやってはいるんです。目に見えないだけで。ただそれがうまく行くかどうかは時間がかかることなんです。最近ですからね、あの辺がヒスパニックとかアジア人がたくさん住む地域になったのは。もともとあの辺の店の中華系のオーナーたちはチャイナタウンにいたりしたわけですから。だからここ数年の話だからそんなにすぐには街の変化って起こらないんです。

図1

変化の話でいうと、僕は物によって変化するスピードが違っていると思っていて、例えば街の変化っていうのはそもそも数十年のスパンで考えて行っていくものだと思うんです。(図1参照)一番動きが早いのはファッションとかアート。これらは季節毎に変わるんです。その次に1~2年で変化するビジネス。例えば半導体や自動車などはほぼ毎年のように新しいモデルが出てきますね。その下に来るのがインフラストラクチャー。これは人の動きとか街の動きが変わるときに変わるわけです。これはインフラの種類によって大分触れ幅がありますが、やはり5年から15年くらいの間で変化し続けていきます。そしてその下にインフラよりも変化率の低いガバナンス。つまりガバメントの政策とか条例などがあって、都市計画っていうのもその一部としてあります。もっと時間がかかるのは文化、そして最後に自然です。木が大きくなるのに何百年ってかかるでしょ。。

だから僕らのサイクルも5年や10年ってことでいきなり今日注目した荒廃エリアが何か僕らがやったからかって来年変わるかというとそういうことはそうそうないんです。アルバータにお金を入れ始めてからもう十数年経っています。そうして漸く今ホットなアルバータが出来ているけど誰かに「10年前にのあの辺はどうでした」?聞くと、「いやいや、昔は怖くて近寄れなかったよ」っていわれる。だから今ポートランドの東側が荒れていたとしても、10年たったら盛り上がる可能性はあります。もしPDCが残っていれば・・・。みんなそういう目で見ないといけないんだけど、一般市民にはそういう風な目で見ていないから結構文句を言ってくる人がたくさんいて、「なんでPDCはオールドタウンチャイナタウンとか、なんでOHSUの方にばかり投資をするんだ、こっち(東側)にも入れてよとか。」「いやPDCは10年以上前からレンツに投資をし続けているんです」っていう話はよくありますね。

Nすぐに成果の出るものではないからこそ、市民にとっては分かりづらいことも多く、理解されるのも難しい場合もあるんですね。
それでは最後の質問です。客観的な目線で構いません、ポートランドは今、西海岸はもちろん、どんどん人が流れてきていて土地の価格も上がってきている。でもブルワリーなんかは建設が続いている。PDCの山崎さんではなく一市民としてこれからこの街はどのように変化していくと思いますか。

写真B

Mitsu人口が増えるのは間違いないです、それは仕方がない。あと都市開発でいうとこれから25年のプランの中で建物の高さ制限が緩和されているので、それも起こります。そうなると中心地の人口は増える。都市の境界線は急には変わらない。主要な通りに面した建物とダウンタウンの高さは上がります。そうすると何が起こるというと密度が増えます。密度が増えるということは基本的には不動産のバリューがあがります。そうするとダウンタウンとその近辺には安くは住めなくなる。でもダウンタウンのぽつぽつとした場所や近くで安く住める場所は残ります。というのもちゃんと公共の市営アパートもあるから。。。といった感じでしょうか。

まちは変わり続けるもの。もうポートランドは小さな田舎町ではないのは確かです。ポートランド全体の土地建物の値段高騰によって、残念ながら昔ながらの安くて便利な暮らしは期待できなくなるでしょう。でもまだまだ魅力的なまちであり続けるとぼくは思っています。

第2部:苦しみ、貪欲に結果を求めた学生時代(2016年7月公開予定)
(山崎さんの過去、アメリカ留学、海外での仕事に興味のある方)

第3部:日本での新たな仕事への挑戦(2016年6月公開予定)
(日本での山崎さんの仕事、日本でのまちづくりに興味のある方)

先日、山崎さんの著書の販売もスタートしました。

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山崎満広著「ポートランド 世界一で一番住みたい街をつくる」
学芸出版社

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